zondag 15 november 2009

“Finda” lijkt op www.koos.nl, maar dan beter

Toen ik mijn kenniskringen informeerde over www.koos.nl , het woningruil-initiatief van jaap.nl, kreeg ik de in mijn ogen de terechte opmerking terug: “Waarom doet Funda dit niet?”.

Zelf ben ik wel van mening dat binnen Koos.nl de kans op een ruilmatch relatief klein is. De meeste woningkopers willen zich verbeteren qua woonsituatie. Dit is bij ruil meestal niet het geval.

Ook nog even contact gehad met Joep Ketelaar, ceo van Funda, maar een concept als Koos zit er voorlopig niet in.

Graag wil ik toch eens filosoferen over “Finda”, de niet bestaande betere tegenhanger van koos.nl.

In plaats van ruilen, denk ik aan het samenstellen van een koopreeks (kijk als voorbeeld naar http://www.reexer.nl/). De eerste koper opent de reeks en koopt zijn droomhuis met ontbindende voorwaarde "voorbehoud verkoop eigen woning". De verkoper van deze woning koopt een nieuwe woning met het zelfde voorbehoud etc.

Een reeks is tijdgebonden en dynamisch.

Als de starter van de reeks zijn eigen woning verkoopt, ontstaat het zeer gewaardeerde domino-effect.

“Finda” heeft betere papieren dan koos.nl, o.a. door het grotere aanbod (50.000 meer woningen) en een netwerk van bijna 3.000 NVM makelaars.

Nu gaan we even filosoferen:

  1. WONINGAANBOD VERGROTEN: NVM lanceert een advertentiecampagne waarin aspirant verkopers en kopers opgeroepen worden om contact op te nemen met hun makelaar om hun woningen aan te melden voor de verkoop.
  2. KOOP JE DROOMWONING: Verkopers gaan over tot het kopen van hun droomhuis (allen onder voorbehoud verkoop eigen woning) en starten daarmee een reeks of haken aan bij een bestaande reeks. Grote taak weggelegd voor makelaars in kader van verkoop en koopbegeleiding.
  3. VERKOOP-REEKS SAMENSTELLEN: “Finda” adviseert in meest ideale datum van transport en houdt de verkoopgegevens, personalia, datum overeenkomst, datum transport, prijsconcessie, gunprijs 1e woning etc. bij
  4. ONTBREKENDE SCHAKEL: Stel dat er uiteindelijk een reeks is samengesteld van een X-aantal woningen, maar voor de eerste woning is er echter nog geen koper.
  5. EERSTE WONING VERKOPEN: Om de verkoop van de eerste woning te bewerkstelligen, wordt er gebruik gemaakt van een internetveiling.
  6. BIEDPRIJS LAGER DAN GUNPRIJS: Omdat er sprake is van een reeks, zou er een modus bedacht kunnen worden om dit prijsverschil te overbruggen. Stel te overbruggen verschil is € 24.000,00: met een reeks van 8, betekent dit een prijsconcessie van € 3.000,00 per woning. Normaliter kunnen dubbele woonlasten hier een veelvoud zijn.
  7. PRIJSCONCESSIE: Het kan een overweging zijn om bij de individuele overeenkomsten in de koopovereenkomst standaard een percentage van de koopsom hiervoor te reserveren (punt 5).

Samenvattend gaat het er om, dat er nog steeds veel kooppotentieel is, maar de meeste kopers niet durven vanwege het risico van de dubbele woonlasten. In de reeks van woningkopers, loopt alleen degene die de reeks gestart heeft dit risico.

Als we nu dit risico van de 1e verkoper/koper kunnen verdelen over vele schouders, dan kan het domino effect optreden en wisselen vele woningen van eigenaar!

Aan vele schouders kan gedacht worden aan:

Verkopers/kopers, aankopende/verkopende makelaar, hypotheekadviseur, bank, Nederlandse Staat etc. Al deze partijen hebben er belang bij dat de markt weer op gang komt.

Al filosoferend, word ik steeds enthousiaster en zou het zomaar kunnen dat bij een goede automatisering en de inzet van alle makelaars en eventueel andere marktpartijen “Finda” een kans van slagen zou kunnen hebben.

Want kopers willen wel, maar durven niet!

Wat “FINDEN” jullie?

11 opmerkingen:

  1. Met deze gedachte heb ik vorig jaar rondgelopen, ben er nog niet aan toegekomen. Zou e.e.a. op mijn eigen site doen met een aparte knop.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Gert, jij bent creatief bezig! Wij hebben absoluut meer mogelijkheden met Funda dan Jaap heeft. Het grote nadeel van Jaap is dat je alleen mee kunt doen als je huis al te koop staat.
    Verder denk ik dat we in eerste instantie niet te veel in lange "treintjes" moeten denken; dan heb je ook veel meer kans dat het ergens fout gaat. Maar als de vraagzijde duidelijker traceerbaar is, dan kunnen we ook al veel meer bereiken denk ik. De grootste angst van verkopers om te gaan switchen is volgens mij dat ze niet kunnen verkopen en daarom blijven ze maar zitten.
    Groet, Ellen
    Punt van aandacht: als NVM geldt investeert in het opzetten van een nieuw product dan denk ik dat de makelaars in den lande best bereidt zullen zijn om daar een "fee" voor te betalen. Het gaat immers om onze boterham.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Even een reactie van Koos.nl

    Ter uwer informatie; Koos.nl is een zelfstandige onderneming en dus geen onderdeel van jaap [koos.nl gebruikt alleen de data van jaap].
    De kans op een ruilmatche is groter dan men denkt, immers zijn er steeds meer woningbezitters die hun woonlasten niet meer kunnen/willen dragen en daardoor goedkoper/kleiner willen wonen o.a. door scheidingen , baanverlies , kinderen het huis uit, etc.
    Er zijn op dit moment bij koos.nl al matches gemaakt.
    Als een finda er voorlopig niet inzit is het misschien verstandig om al u klanten aan te melden op koos.nl.
    Hoe kan een niet bestaande tegenhanger beter zijn dan Koos.nl?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Als NVM makelaar is Finda voor mij een betere keuze, omdat we hier al mee werken.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Volgens mij sluit het één het ander absoluut niet uit:

    Koos.nl moet je mijn inziens als een extra tool zien die je als makelaar kán inzetten. Wanneer je 'm inzet, levert het een extra kans op om de betreffende woning succesvol te verkopen. Een eventuele tool als 'finda' zou ook een extra kans kunnen opleveren. De ene keer zou Koos helpen, de andere keer 'finda'.

    En of de dienst via Jaap of Funda moet lopen... Hier zie ik eerlijk gezegd weinig verschil in. Dit zal het succes echt niet bepalen, dat zijn wij: makelaars en particulieren! Als je deel wilt nemen aan Koos.nl en nog niet op Jaap.nl staat, kan je als particulier je woning zelf op Jaap zetten. Elke (NVM-)makelaar wil ik aanraden om de woningen (via je crm-leverancier!) door te laten plaatsen op Jaap. Hierdoor ben je gegarandeerd van een correcte vermelding, zonder dubbele invoer en controle én sta je vermeld op een extra site. Er is geen opdrachtgever die het erg vindt om, met een goede vermelding, op een extra site te staan. Alleen dat geeft al extra kansen op een succesvolle verkoop op!

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Nadeel van Koos.nl is dat het niet ingericht is om door makelaars gebruikt te worden. Je kunt niet meerdere objecten aanmelden. En als full-service kantoor wil ik juist zelf het object aanmelden als mijn klant daar toestemming voor geeft!

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Reactie van Koos.nl.

    Koos.nl is juist een extra tool voor de makelaars , insteek van de makelaar is toch om huizen te verkopen en als full-service kantoor wil je toch elke goede mogelijkheid gebruiken om een woning te verkopen.
    Even een misverstand wegwerken, als makelaarskantoor kun je wel clienten aanmelden.
    Als kantoor stuurt u ons de postcode,huisnummer en het email adres van de client en Koos.nl zal de inschrijvingen voor uw clienten compleet maken in haar data-base,vervolgens ontvangt uw klant op haar email adres zijn inlogcode.
    Een nadeel voor de makelaar is dat wanneer hij of zij zelf hun bestand plaatsen, dit ook inhoud dat al het email verkeer via hun gaat lopen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Elk initiatief om de markt vlot te trekken is natuurlijk toe te juichen. Het is meer een publiciteitsstunt (waar Jaap.nl na het omvallen van grootaandeelhouder DSB wel aan toe was), dan een systeem dat in de praktijk vaak toepassing zal vinden. Ik vind jouw plan ook heel leuk, alleen denk ik dat het zoals het nu gepresenteerd wordt voor de meeste mensen te bewerkelijk is.
    Verder ben ik niet voor het doorplaatsen van het complete aanbod naar Jaap.nl (en dan naar Koos) omdat Jaap niet handelt in het belang van de verkopers en kopers, maar in het belang van Jaap. De 1-april grap van vorig jaar van Jaap is hier een goed voorbeeld van.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Dank voor al jullie reacties.
    Er zijn veel initiatieven die op elkaar lijken, maar geen van alle heeft het ei van Columbus gevonden. Alles is te kleinschalig en er is nog geen oplossing voor de woning in de keten waar nog geen koper voor is.
    Hopelijk heb ik binnenkort een gesprek bij de NVM om te brainstormen over de mogelijkheden. Ik ben er wel van overtuigt, dat als het breed gedragen wordt (ook financieel), er zeker mogelijkheden zijn. De kernwoorden zijn veel aanbod, koper zekerheden geven ter voorkoming van dubbele lasten en sublieme communicatie. Want dat is meteen het grootste probleem, hoe leg ik het uit aan mensen die zeer argwanend zijn tegenover de financiële sector en terecht al gauw denken "wie wil er nu weer beter worden van mij". Kortom: een uitdaging zullen we maar zeggen. Wordt vervolgt..........
    Met vriendelijke groet,
    Gert van Dorsten

    BeantwoordenVerwijderen
  10. 10 december heb ik een afspraak bij de initiatiefnemer van Reexer. Met hem wil ik overleggen waar er overlap is en waar aanvulling mogelijk is. Waarom het wiel opnieuw uitvinden?
    17 december vervolgens gesprek bij de NVM.
    Finda heeft wellicht kans van slagen, maar de communicatie naar de makelaars, kopers en verkopers is zoals eerder gezegd essentieel.
    Wederom, wordt vervolgt ..............
    Met vriendelijke groet,
    Gert van Dorsten

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Vanmorgen dacht ik aan het woord "Evenredige Verkooptekort Verdeler". Dat is namelijk wat je zou willen. De verkoper van de eerste woning en de opvolgende verkopers leggen allemaal bijv. 1 of 2% van hun verkoop/koopsom en stallen dit bij de notaris of in een op te richten fonds. Het "gespaarde" bedrag van de inleg wordt aangewend om het eventuele tekort bij de internetveiling van de 1e woning te dekken. Eventueel restant wordt pondsgewijs terugbetaald. Het zou mooi zijn als dit bedrag fiscaal aftrekbaar zou zijn. Concreet in cijfers vertaalt: de Staat ontvangt ca. 5,65 resp. 5,30 % (gem. 35 % belastingvoordeel over 1 of 2%) i.p.v. 6 % overdrachtsbelasting, maar verdient dit dubbel en dwars terug aan BTW over de extra investeringen. Moet er wel wat gelobbied worden ;-).
    Met vriendelijke groet,
    Gert van Dorsten

    BeantwoordenVerwijderen